یک نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی یک باب مغازه برای همه خریدها مناسب نیست. خریدار مالکیت ساختمان، خریدار سرقفلی و کسی که از یک واسطه معامله کرده، الزاماً خواسته و طرف دعوای یکسان ندارند. نمونه این صفحه برای حالت سادهای است که فروشنده مالک رسمی و متعهد انتقال عین مغازه است و قرارداد قابلیت استناد و اجرای قانونی دارد.
کدام وضعیت به پرونده شما نزدیکتر است؟
| وضعیت | موضوع بررسی پیش از دادخواست |
|---|---|
| مالک رسمی موعد انتقال را رعایت نکرده | تعهد انتقال، موعد و اجرای تعهدات خریدار |
| فقط سرقفلی خریداری شده | خواسته متناسب با حق استیجاری؛ نه سند مالکیت عین |
| فروشنده با مالک رسمی متفاوت است | زنجیره معاملات و اشخاص لازم برای دعوا |
| ملک در رهن یا بازداشت است | مانع انتقال و حقوق اشخاص ثالث |
| مغازه هنوز سند تفکیکی ندارد | مقدمات ثبتی و تعهد اشخاص برای انجام آنها |
نمونه دادخواست برای خرید مستقیم از مالک رسمی
قسمتهای داخل کروشه را با اطلاعات پرونده جایگزین کنید. این متن فرضهای حقوقی مشخصی دارد و ثبت بدون بررسی آنها ممکن است به نتیجه نرسد.
ریاست محترم دادگاه صالح
اینجانب [نام خریدار] به طرفیت [نام مالک رسمی و متعهد انتقال]، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال [سهم دقیق] از یک باب مغازه با پلاک ثبتی [فرعی، اصلی و بخش] واقع در [نشانی] را درخواست میکنم. بهای خواسته و هزینه مربوط طبق مقررات تعیین میشود.
به موجب قرارداد [تاریخ]، خوانده متعهد به انتقال رسمی در [موعد] شده است. پرداختهای انجامشده [شرح و مبلغ] و تعهدات باقیمانده اینجانب [شرح] است. دلیل اجرای تعهدات یا آمادگی اجرای تعهد همزمان، به پیوست ارائه میشود. باوجود مطالبه انجام تعهد و فرارسیدن موعد، خوانده اقدام لازم را انجام نداده است.
با استناد به قرارداد و مدارک پیوست و با درخواست بررسی وضعیت ثبتی و احراز امکان قانونی انتقال، صدور حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی و پرداخت هزینههای قانونی دادرسی تقاضا میشود.
دلایل: [قرارداد و الحاقیهها، رسید پرداخت، مدارک ثبتی، اظهارنامه و گواهیهای مرتبط].
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه خسارت
در فرضی که قرارداد، وجه التزام روزانه برای تأخیر انتقال مقرر کرده است، میتوان خواسته خسارت را دقیقتر نوشت: «پرداخت وجه التزام تأخیر در تنظیم سند رسمی موضوع بند [شماره]، روزانه [ریال] از [تاریخ احراز تخلف] تا [پایان بازه مورد درخواست]، جمعاً [ریال]، بهعلاوه هزینههای قانونی دادرسی.»
مثال صرفاً محاسباتی: اگر شرط معتبر روزانه ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال و بازه احرازشده ۲۰ روز باشد، حاصل ضرب ۲۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال است. این مثال، تعرفه قانونی یا تضمین استحقاق نیست؛ دادگاه باید تحقق شرط، زمان شروع و پایان تخلف و وضعیت تعهدات طرفین را بررسی کند.
آیا هم سند میگیریم و هم خسارت؟
بستگی دارد شرط برای تأخیر در اجرای تعهد نوشته شده باشد یا برای عدم انجام آن. مطالبه وجه التزامِ جایگزین اصل تعهد را نباید با جبران تأخیر یکی گرفت. همچنین هزینه دادرسی و خسارت قراردادی دو مبنای متفاوت دارند. ماده ۲۳۰ قانون مدنی درباره شرط خسارت و مواد ۵۱۵ و ۵۱۹ آیین دادرسی مدنی درباره خسارات و هزینههای دادرسی باید متناسب با خواسته بررسی شوند.
چرا وضعیت پرداخت خریدار مهم است؟
اگر قرارداد پرداخت باقیمانده ثمن و انتقال سند را همزمان قرار داده، آمادگی واقعی خریدار اهمیت دارد. صرف نوشتن اینکه فروشنده نیامده کافی نیست؛ باید نشان داد تعهد متقابل چگونه انجام شده یا آماده انجام بوده است. گواهی عدم حضور، مدارک بانکی و مکاتبات ممکن است متناسب با موضوع مؤثر باشند.
قانون جدید ثبت رسمی چه تغییری در انتخاب نمونه ایجاد میکند؟
پیش از تکیه بر یک قولنامه، قابلیت استناد آن را با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تطبیق دهید. تاریخ معامله، زمان صدور سند حدنگار و قواعد زمانی ماده ۱ و تبصرههایش مهماند. از وجود این نمونه نمیتوان نتیجه گرفت که هر معامله ثبتنشده در هر تاریخی قابل طرح است.
دادگاه محل سکونت فروشنده یا محل مغازه؟
در دعوای مربوط به انتقال ملک، قاعده محلی، حوزه وقوع ملک است؛ صلاحیت مرجع از نظر نوع دعوا و نصاب مالی نیز جداگانه تعیین میشود. مشخصات ثبتی را با نشانی پستی جایگزین نکنید؛ حکم باید موضوع انتقال را قابل شناسایی بیان کند.
چه زمانی نمونه باید بازنویسی شود؟
در صورت وجود وارث، وکیل، شرکت، چند فروشنده یا مالکیت واسطهای، سمت اشخاص و خواستهها باید بازبینی شوند. برای خرید صرف حق مغازه، ابتدا تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و انتقال حق کسب و پیشه با سند عادی را بررسی کنید. تفاوت موضوع معامله میتواند مسیر دعوا را تغییر دهد.
