فرض کنید ملکی در رشت است، مالک در تهران زندگی میکند و متصرف ساکن کرج است. برای پاسخ به مطالبه اجرت المثل مال غیر منقول در صلاحیت کجاست، فقط دانستن این سه نشانی کافی نیست. اگر ادعا اجرتالمثل تصرف بدون مبنای قراردادی باشد، محل ملک مبنای صلاحیت است؛ اگر طلب، اجارهبهای توافقشده باشد، قواعد دین قراردادی باید بررسی شود.
سه مثال که نتیجه یکسان ندارند
| مثال فرضی | موضوع واقعی اختلاف | نقطه شروع تعیین صلاحیت |
|---|---|---|
| استفاده بدون قرارداد از زمین دیگری | اجرتالمثل ناشی از تصرف | دادگاه صالح محل زمین |
| پرداخت نشدن اجاره ماهانه خانه | مالالاجاره مقرر در قرارداد | قواعد دین قراردادی و اقامت خوانده |
| ماندن پس از پایان مدت با شرط مبلغ روزانه | ماهیت و اعتبار شرط قراردادی | تفسیر شرط پیش از انتخاب مرجع |
مثال زمین: چرا محل وقوع ملک اهمیت دارد؟
در فرض تصرف بدون مبنای قراردادی تعیینکننده مبلغ، مطالبه به استفاده از منافع همان زمین مربوط است. ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی قاعده دعاوی راجع به غیرمنقول را بیان میکند. سکونت مالک در شهر دیگر بهتنهایی دادگاه آن شهر را صالح نمیکند.
البته تعیین دادگاه، به معنای اثبات حق خواهان نیست. او باید سمت، دوره تصرف و مبنای استحقاق را نیز اثبات کند. وجود اجازه استفاده رایگان یا اختلاف در مالکیت و منافع ممکن است بر اصل طلب اثر بگذارد؛ این مسائل را نباید با بحث صلاحیت یکی دانست.
اجرت المثل مال غیر منقول منقول است یا غیر منقول
برای صلاحیت، فرق میان «دین ناشی از قرارداد» و «اجرتالمثل ناشی از تصرف» مهمتر از پولی بودن مبلغ نهایی است. مطابق ماده ۲۰ مدنی، دیونی مثل مالالاجاره از نظر صلاحیت در حکم منقولاند، حتی وقتی موضوع اجاره ملک باشد. اجرتالمثل غیرقراردادی را نمیتوان فقط به دلیل مطالبه پول، خودکار در همین گروه گذاشت.
مثال اجاره: آیا فقط محل اقامت خوانده صالح است؟
قاعده عمومی ماده ۱۱، اقامتگاه خوانده است. در دعاوی منقول ناشی از قرارداد، ماده ۱۳ نیز با شرایط خود امکان مراجعه به محل انعقاد قرارداد یا انجام تعهد را مطرح میکند. بنابراین برای اجارهبهای قراردادی باید این شرایط واقعاً احراز شود؛ نوشتن نام شهری دلخواه در دادخواست ایجاد صلاحیت نمیکند.
در رأی شعبه دوازدهم دیوان عالی کشور در ۱۴۰۱/۴/۱۱ درباره مطالبه وجه مربوط به اجاره، دادگاه محل اقامت خوانده تأیید شده است. این یک تصمیم در حل اختلاف صلاحیت همان پرونده است و جای بررسی شرایط پرونده تازه را نمیگیرد.
مثال پایان اجاره: اجرتالمثل یا وجه التزام؟
اگر طرفین برای تأخیر در تخلیه مبلغی نوشتهاند، باید معلوم شود شرط دقیقاً چه تعهدی را پوشش میدهد و برای کدام دوره است. ادعای اجرتالمثل قانونی، اجاره توافقی جدید و خسارت قراردادی را به یک نام نخوانید. شیوه طرح چند مطالبه و امکان جمع آنها نیز نیازمند بررسی مستقل است.
اجرتالمثل کممبلغ در شورای حل اختلاف رسیدگی میشود؟
در ساختار قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲، دادگاه صلح مرجع قضایی مشخصی است و شورا نقش سازش دارد. نصاب دعاوی مالی در متن ماده ۱۲، یک میلیارد ریال معادل صد میلیون تومان است و امکان تعدیل آن پیشبینی شده است. هنگام ثبت، نصاب لازمالاجرا و بهای خواسته بررسی میشود؛ برای دعوای مستقل داخل نصاب، دادگاه صلح و برای خارج از صلاحیت آن، حسب قواعد، دادگاه عمومی مطرح است.
پیش از ثبت، چه چیزی را روشن کنیم؟
نشانی ملک، دوره دقیق مطالبه، وجود یا نبود قرارداد تعیینکننده مبلغ، شخص متصرف و دلیل حق شما بر منافع را مشخص کنید. اگر دعوا همراه با خلع ید، تخلیه یا حق تجاری دیگری است، اثر این خواستهها بر صلاحیت هم بررسی شود. برای شناخت حقوق مغازه، مطلب تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی در آرا قضایی مکمل این بحث است.
